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一、 2018年房地产市场回顾

2018年是房地产周期回归的一年,伴随着棚改货币化进程的放缓,总体市场景气逐步见顶回落。从中央到地方一再强调房地产市场调控政策不放松。7月31日中共中央政治局会议提出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。这也是中央首次明确提出“坚决遏制房价上涨”,由此导致潜在购房者的预期急转直下,房地产市场迅速降温,下行趋势明显。

1、政策方面

1.1 去杠杆:限制资金流入房地产市场

众所周知,房地产是资金密集型行业,谁能够借的钱多、借的钱便宜,谁就能立于不败之地,现在房地产企业出现大鱼吃小鱼的竞争。所以对房企而言,断了资金流就等于断了命,限制了融资就等于捆绑了手脚,一系列政策的发布限制了企业的资金来源渠道。

2017年底,银监会发布《关于规范银信类业务的通知》,要求银行不得利用信托通道规避监管或实现资产虚假出表、对信托公司实施名单制管理等,并明确提出不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

2018年4月末,资管新规的出台规范的房地产企业的融资渠道与方式,影响主要体现在资金端,以信托,保险资管等非标融资为主。

1.2 封堵投机住房,引导资金进入实体经济

2018年,房地产政策调控进入了一个新的阶段。中央明确表态调控不放松,多城落实地方主体责任,政策密集出台。一方面继续积极抑制非理性需求,另一方面重点调整中长期供给结构。

多城落实地方主体责任,调控政策密集出台。上半年调控政策主要体现在限售、限购等方面,下半年的调整政策为上半年的一系列政策“打补丁”,主要体现在大部分政策集中在公积金调整、加强市场监管方面。

1 2018年房地产限售、限购城市变化分布图

 

限售新增/升级

限购新增/升级

2018年上半年

海南、深圳、成都、重庆、西安、大连、宁波、沈阳、哈尔滨、长春、丹东、青岛、太原、兰州、昆明、长沙、贵阳、淄博、三明、宜昌、德州齐河县、济南济阳县、阜阳阜南县、临沂沂水县、西双版纳景洪市

海南、成都、长沙、西安、杭州、大连、沈阳、青岛、太原、兰州、九江、德州齐河县……

2018年下半年

上海(限售年限3年延长至5年)、深圳(公寓限售5年、住宅限售3年)、福清(限售2年)、宁德(限售3年)、云南普洱(限售2年)、沧州河间(限售5年)

上海、杭州、深圳、江阴、南京、海口--企业限购
昆明、云南普洱--省外户籍限购
惠州、惠东县--境外个人限购
沈阳(全市限购)、宁德、扬州、湖北利川、沧州河间、

数据来源:我的钢铁

7月31日,中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”,确定了下半年的政策基调,销售面积增速连续4个月下降,符合政策发展趋势。

住建部强化问责,供需两侧调控持续发力。供给侧聚焦加快制定实施住房发展规划,调整住房和用地供应结构;需求侧聚焦完善和落实差别化住房信贷、税收政策,支持合理住房消费,坚决遏制投机炒房,加强舆论引导和预期管理。

1.3纠正区域城市价格异动

开年之初,二线城市陆陆续续掀开了人才大战,到了三四月份,就连北京上海也开加入进来,房价也开始了新一波的上涨,就在此时,新房房价倒挂这种异常诡异的楼市状态也出现了,摇号抢房也开始陆续出现,西安、杭州先后都出现了“摇号抢房”的情况。2018年6月底,取消棚改货币化安置政策,拆二代成为历史,刺激三四线以下城市房价居高不下的棚改资金消失。

2、产业方面

2018年房地产多项指标表现超预期,最近一年房地产业多项宏观数据出现“异常”,开工、销售、施工、投资等数据间的历史规律被打破。究其原因,可能在于在这一轮力度不同于以往的政策收紧过程中,房地产企业的经营策略向高周转调整:多拿地(大量购置土地)、快开工(缩短从拿地到开工的时间)、快开盘(开工后尽快达成预售条件)、快回款(推动期房销售拿到回款)、慢施工(预售回款后放慢施工进度节约开支)。

2.1土地市场热度持续下降,单月土地投资下滑明显

2018年全年土地购置面积为29142万平米,同比增加14.2%,较1-11月下滑0.1个百分点。诸葛找房数据显示,2018 年全国土地流拍率创历史新高。全国范围年共流拍土地 1808 块,相比去年的 936块增长93.16% 。一线城市流拍土地 21 宗,二线城市流拍 519 宗,三四线城市流拍 1268 宗,三四线城市流拍数量远超一二线城。

2018年各地政府延续去年以来的加速推地模式,整体供应增加。但与此同时,随着房地产调控政策的持续深化,土拍政策频出,竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的重要要求,加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状,房企拿地更加理性,低单价、利于高周转的优质地块成为首选,部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍,全年土地流拍数量高达1808块。

1:土地购置面积累计值及单月值同比增速(单位:%

数据来源:钢联数据

2.2新开工面积增速维持高位

2018年全年房屋累计新开工面积209342万平方米,同比增长17.2%。新开工增速持续大幅走高,反映了企业推盘意愿强烈。目前,房企的融资环境没有改善,国内贷款渠道依旧受限制,仅有龙头房企能发行公司债,在现金流相对吃紧的情况下,房企提高周转率的意愿逐渐增强。

新开工增速的高增长与遇冷的销售增速产生了背离,在一系列的限购政策下,新开工与销售不再保持同步或略微滞后的关系。单月销售面积增速连续三个月为负,而新开工热度仍在,表明企业在销售并不乐观、去化率也有所下降的情况下,选择加大推盘预售来对冲并加快回笼资金。此外,各地区也积极推荐闲置土地的开工。2018年10月深圳土地新政公布:住宅须一年内开工、四年内竣工。

开发投资额增速连续四个月下降,新开工面积增速维持高位,房地产补库存周期稳步推进。从竣工面积来看,2018年房地产竣工面积同比下降7.8%,新开工维持高位,竣工面积持续下降,两者长期存在较大的剪刀差,反应了当下房企减少了对于已售楼盘建安费用的投入,通过加速开建期房,加大预售数量,来改善现金流吃紧的现状。随着房地产去库存周期基本结束,推盘需求加上库存的短缺,使得新开工面积增速在房地产开发投资完成额增速下滑的背景下维持高位。

2:新开工面积与竣工面积增速(单位:%

数据来源:钢联数据

2.3 房地产开发投资高位回落

2018年全年房地产开发投资完成额为120264亿元,同比增加9.5%,较1-11月回落了0.2个百分点,开发投资额累计增速高位回落,较2017年仍处于较高水平。

2018年开发投资增速持续保持高位,一方面是迫于现金流压力的开发商纷纷采取高周转的发展策略,新开工项目较多,在叠加土地到位资金持续处于高位,使得2018年的开发投资规模持续高位。细分拆开1-11月房地产开发投资完成累计值,建筑工程、安装工程、设备工器具购置费、土地购置费同比增速分别为-3%、-9%、-10%、66%。受益于去年房地产销售向好,资金回笼快,土地购置费增速较快。房地产开发投资增速主要由土地购置费贡献,贡献率超过100%。

3:房地产开发投资累计增速(单位:%

数据来源:钢联数据

4:房地产开发投资分项数据累计同比增速(单位:%

数据来源:钢联数据

2.4 销售面积增速持续下滑

2018年全年房地产销售面积为171654万平米,同比增加1.3%,较1-11月下滑0.1个百分点。销售金额149973亿元,同比增加12.2%,较1-11月增长了0.1个百分点。

今年以来,从中央到地方一再强调房地产市场调控政策不放松, 7 月底中央政治局会议明确强调“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨”。坚决遏制房价上涨的口号提出后,在买涨不买跌的心态下,潜在购房者的预期急转直下。虽然房地产开发商开始加速推盘,但是由于目前按揭贷款利率处在高位,购房需求遭到了一定的抑制,住宅销售市场并不乐观。棚改货币化的进一步收紧也减少了部分城市的需求,在需求有限的背景下,销售数据开始走弱。

5:销售面积及销售额累计同比增速(单位:%

数据来源:钢联数据

二、2019年房地产行业分析及展望

在中央“房住不炒”定位和因城施策、分类调控精神指导下,各地政策持续加码,年内累计各项调控政策多达450次,成为历史上房地产调控最密集的一年。在经历一年多的调控后,预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策,新房在供给放量中走向拐点和分化。

当前我国经济运行稳中有变,外部环境发生深刻变化,经济下行压力有所加大,部分企业经营困难较多,长期积累的风险隐患有所暴露。

对于房地产市场,在调控效果差异明显、楼市走势出现分化的情况下,既要坚持楼市调控的大方向不动摇,保持政策的连续性和稳定性,又要根据宏观经济和房地产市场主要矛盾的新变化、新特点,适时适机对部分政策措施进行微调。政策微调的目的是为了保持房地产市场的相对平稳发展,避免市场波动过大,“房住不炒”和“租购并举”的基本基调不会改变,抑制投机、稳定房价的政策初心也不会动摇。例如,在上一轮房地产调控中,为了抑制房价过快上涨,限购、限贷政策不断升级,不可避免对部分改善型购房群体造成影响,后期对此可能会有所调整,保障居民的合理住房消费。

考虑到国内外宏观经济环境的变化以影响,同时结合未来房地产调控政策的可能走向,我们对未来全国房地产市场的主要指标预测如下:

1、土地购置面积增长小幅微降

土地市场在2018年下半年以来明显降温,既有市场调整后开发商预期改变的因素,也有其资金紧张下投资收缩的影响;但更关键的是,过去一轮市场周期地价上行后正面临房价预期止涨的冲击,房企面对当下各地较高的地价愈发慎重,更多的企业开始观望和等待,等待更合理的价格和投资时机。值得关注的是,土地购置面积与土地成交价款的共同增速回落表明了土地市场整体开始偏离上升通道。结合目前的土拍状况,供应、成交规模持续回落,底价成交、流派现象普遍存在,预期后续土地购置指标将维持小幅微降态势。

2、新开工面积增速小幅回落

预计2019年,我们认为商品房新开工面积将较2018年会有小幅回落,基于当前的市场行情持续走弱,明年毋庸置疑将成为房地产的销售“淡季”,去化不佳的直接影响不仅会导致房企的资金压力变大,从而影响开工进度和工期;另一方面,2016年到2017年上半年间诸多城市地王项目普遍遭遇“地价贵过房价”的窘境,同时2017年以来三四线城市地价也大幅上涨,再各线城市严格限价不变的情况下,无疑更加剧房企观望情绪,新开工动力略有不足。

此外,新开工通常滞后于土地成交两个季度左右,2018年三季度起土地价格持续降温将直接作用于明年下半年的新开工指标,不同能级城市也将产生显著分化,土地出让最多、成交比重最大的三四线城市新开工量可能因销售不佳等因素大幅下降,而一、二线城市又有地价相对合适项目开工销售,这些城市新开工面积料将同比增长。故而2019年上半年新开工规模或会继续保持增长,全年整体来说新开工面积较2018年小幅回落。

3、房地产开发投资将平稳回落

企业资金压力仍在,在新开工增高的同时竣工面积增速在变缓。虽然未来企业预售之后的建设投资也还有较大空间,但是受资金压力影响,施工周期可能会拉长,投资增速很难维持现有水平。且带动2018年房地产开发投资增速的土地购置费在2019年将出现增速回调。土地市场逐步降温,2019年房地产开发投资增速平稳回落。

4、销售面积增速低位运行 后期出现负增长概率较大

销售面积虽增速下滑,但仍处于正增长;区域间的销售情况则分化明显,东部和东北区域同比下跌,中西部还在增长。2018年销售相对疲软,楼市进入下行阶段,叠加严格的调控政策,2019年可能会进入全面衰退期。

如果政策持续趋紧,2019年的房地产市场可能会继续下行。详细来看,一二线城市因为经济发展、人口支撑等原因相对坚挺,但三四线城市情况就不太妙,成交量和价格都会呈现下跌趋势。在此预期的下,菏泽、青岛等城市“因城施策”分别发布了不同程度的楼市松绑政策,或会为三、四线城市带来一丝转机。


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